MENU

Оцінка майна.

    Діяльність судових експертів, пов’язана з оцінкою майна, здійснюється на умовах і в порядку, передбачених законом України «Про судову експертизу», з урахуванням визначених Законом особливостей і інструкцією про призначення і проведення судових експертиз та експертних досліджень №53/5 від 08.10.98р.

    Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: «Методикою оцінки майна», затвердженою Постановою КМУ від 10 грудня 2003р. №1891, та іншими нормативно-правовими актами, які розроблені з урахуванням вимог Національних стандартів і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

     Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України №1440 від 10.09.2003р., Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України №1442 від 28.10.2004р. – визначають випадки застосування оцінювачами методичних  підходів оцінки ринкової вартості майна та випадки і обмеження щодо застосування методичних підходів до визначення неринкових видів вартості майна.

Національні стандарти оцінки майна є обов’язковими до виконання суб’єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

 

 Основні поняття і ключові терміни.

База оцінки – комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховується мета оцінки та умови використання її результатів.

Методичні підходи – загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки.

Метод оцінки – спосіб визначення вартості об’єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід.

Оціночні процедури – дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку.

Принципи оцінки – покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна.

Дата оцінки – дата (число, місяць, рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість.

Вихідні дані – документи в яких міститься характеристика об’єкта оцінки.

Об’єкти оцінки – майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об’єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об’єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Обєкти оцінки у матеріальній формі – нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно.

Будівлі – земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо.

Приміщення – частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу.

Вбудовані приміщення – приміщення, що є частиною внутрішнього об’єму будівлі.

Прибудовані приміщення – приміщення, що прибудовані до основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну.

Функціональний аналог – нерухоме майно, яке за своїми функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане подібним майном до об’єкта оцінки.

Подібне майно – майно, що за своїми характеристиками та властивостями подібне до об’єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість.

Знос (знецінення) – втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним.

Фізичний знос – знос зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об’єкта оцінки.

Функціональний знос –знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об’єкта оцінки.

Вартість – еквівалент цінності об’єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей.

Поточна вартість – вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування, або використання фактичних цін на дату оцінки.

Ціна – фактична сума грошей, сплачена за об’єкт оцінки або подібне майно.

 

Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкту оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Строк експозиції – строк, протягом якого об’єкт оцінки може бути виставленний для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищею ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту і пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів.

Вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.

Вартість відтворення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об’єкта, який є ідентичним об’єкту оцінки.

Залишкова вартість заміщення (відтворення) – вартість заміщення (відтворення), об’єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна – з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов’язаних із земельною ділянкою)).

Оціночна вартість – вартість, яка визначається за встановленим алгоритмом та складом вихідних даних.

Прямі збитки – поточна вартість витрат на відтворення, заміщення або відшкодування ринкової вартості об’єкта оцінки без урахування не отриманих майбутніх вигод.

Існуюче використання – фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки.

Альтернативне використання – можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об’єкта оцінки.

Валовий дохід – сукупне надходження коштів, яке очікується отримати від реалізації прав, пов’язаних з об’єктом оцінки.

Операційні витрати – прогнозовані витрати власника, пов’язані з отриманням валового доходу. До операційних не належать витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об’єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку.

Чистий операційний дохід – дохід, що визначається як різниця між валовим доходом та операційними витратами.

Рентний дохід (земельна рента) – дохід, що може бути отриманий із землі як засобу виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, отримуваної на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника.

Дисконтування – визначення поточної вартості грошового проекту з з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє.

Капіталізація – визначення вартості об’єета оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватись із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування).

Ставка капіталізації – коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об’єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує  норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.

Ставка дисконту – коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в після прогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об’єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов’язаних з інвестуванням.

 

Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.

 

     Проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється:

  • ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка;
  • визначення бази оцінки;
  • подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки.

   Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

  • Укладення договору на проведення оцінки;
  • Ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки;
  • Ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;
  • Вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування;
  • Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;
  • Складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об’єкта оцінки на дату оцінки.

          Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач овинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов’зані з  об’єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний впив цього факту на результати оцінки.

 

          Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:

  • зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об’єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно, об’єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об’єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об’єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання);
  • проаналізувати існуючий стан використання об’єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання;
  • зібрати небхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту;
  • визначити правові обмеження щодо об’єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об’єкта оцінки;
  • обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби – застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох методичних підходів або методів).

 

          Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація  повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело – їх отримання та у додаток до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства.

          Оцінювачи та суб’єкти оціночної діяльності несуть відповідальність за недостовірну чи необ’єктивну оцінку майна згідно із законодавством.